一定要看:深圳公寓一些细节分析，买公寓记得注意

公寓楼价

随着2020年深圳“7.15”楼市调控出台，大量购房者一夜之间失去购房资格，落户三年或社保条件苛刻，使得他们在短时间内看不到购买住宅物业的资格。

不说7月份两大调控政策的影响，深圳的商业公寓也有自己的价值。深圳核心区商务公寓绝对是优质资产：地段好，保值增值能力强，深圳是全国乃至世界经济最活跃的区域，深圳核心区位绝对是优质资产。自然，如果票在手，红茶会还是推荐购买住宅商品房，因为深圳的住宅物业在公寓和商业物业的各个方面都是压倒性的。如果限购，或者手上有闲置资金，投资商务公寓还是不错的选择：宜居、写字楼、出租。一是贷款购买商品房，不受征信调查，不影响后期购房。这也是越来越多的年轻贵族越来越接受商业公寓的重要原因。

如深圳后海深圳湾1号，单价20万元，总价5000万元，是深圳乃至全球顶级商务公寓。关键词：土地、景观、稀缺性、奢华、身份。

但对于大多数买家来说，他们对商务公寓还是很陌生。商务公寓和写字楼有什么区别？商业公寓有学位吗？公寓楼要交税吗？您认为商务公寓的投资回报率是多少？什么样的商务公寓值得投资？因此，本期红茶会为您全面介绍深圳商务公寓，以及深圳商务公寓的投资策略！

商品房产权的性质

从深圳楼市的现状来看，几乎涵盖了商品房的所有类型，可分为：住宅、商品公寓、写字楼、商铺。土地/房屋性质及其用途的差异是最大的差异。

房屋性质一般是指住宅、单户公寓（单人也仅限于购房贷款），对于单人宿舍、别墅等，土地性质一般为纯住宅或商住混合用地；由于历史原因，使用寿命一般为70年。由于历史原因，深圳房屋的产权也是五花八门。一些建在商业、金融用地或改造用地上的房屋也属于住宅性质。这需要查房书和地籍图，不再赘述。

除住宅外，商业公寓、写字楼和商铺在产权方面存在明显差异。土地等，如果是工业用地、研发用地、商业用地等，不能以个人名义购买，需要通过注册公司购买。寿命一般为40年，有的能活70年。不得不说，深圳是个神奇的地方。

在功能上，客厅、卧室、浴室都有商业公寓。有的商业公寓甚至有阳台、有燃气，具备基本的居住属性。生活成本较高，使用商业水电，商业公寓较高，使用商业水电；此外，商业公寓只能用作办公楼，不能用作居住。

在深圳，商业公寓一般是可以注册的公司，但不能供其经营范围内有生产加工的公司使用。

注意避坑：现在市面上假冒的商务公寓很多。生产证明是办公和商业用的，但实际的建筑看起来像住宅。开发商建造的样板房和单元均为住宅和公寓类型。它甚至看起来像一些假的商务公寓。这实际上是一种违规操作公寓利好政策，市场对此现象褒贬不一。不同地区对这类房产的态度不同，但有一点是购房者必须清楚标的房产的产权性质。至于房子的物业，物业很专业。为了避免入坑，还是咨询专业人士比较靠谱。

二、商业公寓贷款和月供

商业和住宅公寓通常首付50%，贷款期限为10年，利率略高于住宅，具体取决于目前银行利率的执行情况。此外，新建房屋和公寓还要缴纳三分契税。为了减轻购房者的资金压力，部分楼盘可以首付4.50%，这已经是已知的最低首付了。如果有人承诺你的公寓可以达到首付的30%，最好不要相信。一些开发商为了收回资金，给消费者一些优惠，如预付款、分期付款、贷款支持的气球贷款等。这是题外话。

月租方面，总价200万的商务公寓，贷款100万，月供约1万元，总利息约29万。总金额翻倍，贷款翻倍，月供翻倍，总利息翻倍。

聚焦避难坑：对于一些商业裙楼、暗房等，很多物业被银行定性为“风险产品”，此类物业的贷款申请只能全额交易。需要注意的地方。

三.商务公寓税

一手商务公寓一般只有3%的契税，登记费550元。税收非常低。

老商务公寓的税费要复杂得多，包括增值税的差额（差5%）、附加税、契税（3%）、个人税（1.5% )、土地增值税（二手商务公寓5%，二手商铺和写字楼10%）、印花税（0.1%）、登记费、贴花等，会计占总房价的 10%-15%。总价200万的商务公寓，二手税在25万左右。事实上，全额购买二手商业公寓是最划算的。您可以在合理合法的前提下，尽量避免税费。如果经营得好，只需缴纳契税（3%），类似于新建公寓的税费。

买房的公司，税是怎么算的？

企业在购买商品房时只需缴纳契税。但是，在持有房屋期间，必须每年缴纳房产税。 《房产税暂行条例》规定如下： 第四条房产税的税率按照房产的残值计算，税率为1.2%；对于租金收入，税率为 12%。

例如，企业拥有1套房屋，账簿记载的不动产为200万元。企业当年应缴纳的房地产税为：应纳税额=200万元×（1 -30%）=1.68万元。

公寓可以通过股权转让的方式转让，无需经过交易中心，但这种方式只改变了股权和实际控制人。最适合这种交易的是公司名下没有其他资产。否则不现实。

四、商务公寓可以上学吗？

从理论上讲，商务公寓与学区房不相称。我们通常所说的学区房是指住宅地产。 2014年，深圳市政府发布了《深圳市城市规划标准和指引》，规定商品房的使用范围：“为商务人士提供中短期商务住宿服务，不提供学校、幼儿园和其他住宅设施。办公楼。

但近年来，罗湖、福田、南山、大鹏新区相继放宽公寓学分准入限制，允许商务公寓申请学位。

但不是每所学校商务公寓都可以申请学位，而且商务公寓是特殊物业，所以学位紧的学校很难申请学位。

五、如何计算商业公寓的投资回报率？

一般来说，一套公寓的投资收益主要来自租金和升值空间。比如买房子是120万，租金是3000元，那么按照粗略的租金收益率计算公式：

租金收益率=(月租金*12)/总购房价格=(3000*12)/120万=3%。现在公寓投资的租金回报是3%-5 %。值得注意的是，公寓出租后，租金并不总是固定的。如果该地区的房价上涨，租金也会上涨，回报率也会更高。

为了增加产品在市场上的竞争力，市场上部分开发商将公寓设计成层高3.6-4.5米的复式结构。结构比同类型平地楼高50-70%，单价更低，租金更高。在其他条件不变的情况下，投资回报率更高，因此部分复式公寓更受市场欢迎。

除了租金收入外，公寓的保费收入更加稳定可观，是资产保值增值的可靠投资方式。

六、我们投资哪个商务公寓？

买房就是买地。在房地产投资中，这是永恒的真理。地段好，设施好，交通好，好 2008年的商业环境，意味着物业有保值增值的能力，意味着租金高，市场受众大。因此，核心区的商业公寓是最值得投资的。同时，投资者也应该注意，公寓的核心区域越多，购房率越低，这是几乎无法回避的事实。好土地就是任性。

其次，位于非核心区域，但未来规划的区域物业也值得投资。这类物业往往具有价格低廉、周边配套不完善但规模规划的优势。

另外，最不推荐位置偏远、没有发展前景的公寓式公寓。这种房子唯一的优点就是价格低，但是因为太偏僻，很难出租或出售，买这样的房子几乎是投资失败。我们公司绝不会低价投资公寓利好政策，而是注重房地产的保值能力和投资回报。

深圳多核发展理论探讨

我认为深圳是一个多中心城市，不能用简单的环线来区分核心区、次核心区和偏远地区。罗湖每个区都有1个或多个核心区。排除学区因素带来的房产溢价，从商业发展的角度来看，罗湖的商业中心区、副中心区和边远地区都是一样的，除了学区因素带来的房产溢价，从商业看来，罗湖的商业中心、次要区域和边远地区不能用简单的环来区分核心区、副核心区和边远地区。但值得注意的是，即使不在核心区域，因为有些区域有核心规划优势，还是值得投资的，因为房地产具有不动产的特点，只要你想投资的房产是在该地区流行，就足够了。而且这样的楼盘往往伴随着低廉的价格，适合坐地铁。

市场上出售的商品房还是很多的，二手房也很多，但质量参差不齐，有些产权性质不明。对于购房者等房租上调，买错就等于一床被子，不好租，也不好卖。多年来，红茶会一直关注深圳公寓投资，可以给您一些投资建议和房产推荐。你有没有想过公寓的产权、税收、学位、区域规划等？欢迎留言讨论。